隱秘的胡同土地市場：300萬就能在北京二環內買到地！

　　

北京二環內能買到地嗎?相信再神通廣大的開發商都會告訴你，不可能!但是有人做到了。

日前，北京市國土資源局的官網上披露，西城區銅光胡同1號城鎮住宅用地項目地塊被出讓給一位叫王雋的自然人。這幅獨立地塊的規劃建筑面積為99平方米，容積率0.59，出讓總價為303.1萬元，折合樓面地價3.06萬元/平米。

從成交單價上看，它比17天前北京六環旁昌平區新拍的一塊土地還便宜了近5000元/平米。這與目前北京炙熱的土地市場交易中形成了巨大反差，高價門檻令許多開發商巨頭都對北京的土地望而卻步。

值得一提的是，這筆公開的土地交易僅限于土地，而非房屋。但銅光胡同1號地塊上目前仍然有房屋。截稿前，經濟觀察報記者并未求證到王雋和原房主之間是否存在房屋買賣關系。

經濟觀察報記者采訪發現，像銅光胡同1號這樣的胡同地塊由個人購得的情況并非孤例。過去幾年中，類似的地塊出讓后，不少被改建為私人會所。但2014年之后，這種情況逐步減少，但最近似乎又出現了一波回潮。

一塊寶地

銅光胡同1號地處西城區金融街地區，南面緊鄰金融街老齡公寓，往西約90厘米處是高約2.5米圍墻，東面的樹木錯落有致地散落，讓這處院落顯得安靜隱逸。

經濟觀察報記者在現場看到，銅光胡同1號現已無人居住，被高約4米鐵皮圈住，圍墻里有一間破爛的房子，房子面積約1張大雙人床大小，門和窗戶并未鑲進墻面，只有灰色水泥和磚裸露在外。

由于地處金融街稀缺地段，銅光胡同附近的房價已高達18萬元/平方米。以樓面價3.06萬元/平米成交，銅光胡同1號的土地自然成為了周邊居民熱烈的談資。

一位銅光胡同1號的鄰居稱，銅光胡同1號原來居住者不叫王雋，也早已搬走。截稿前，記者多次嘗試聯系采訪王雋和原房主未果。

北京市國土資源局官網信息顯示：這塊地的出讓方是北京市國土資源局，受讓方為王雋。土地性質是住宅用地，出讓形式是協議出讓。

所謂“協議出讓”，是指國家以協議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地協議出讓和土地招標出讓、土地拍賣出讓、土地掛牌出讓共同組成我國土地使用權的招拍掛制度。

不過，原國土資源部地籍司副司長向洪宜在接受經濟觀察報記者采訪時表示：“按照國土部要求，只有工業用地的買賣可以采取協議出讓方式，而商業和住宅用地不能。原因在于協議出讓價格標準不透明，容易滋生腐敗。而工業用地協議出讓，是為讓地方政府能夠有針對性地招商，從而更好地支持實體經濟。”

北京市土地利用事務中心回復經濟觀察報記者：“這塊土地出讓是北京市土地利用事務中心公布的信息，具體事項由銅光胡同1號土地使用權人和北京市國土資源局協商而定，但北京市國土資源局在其中議價的話語權非常小。土地出讓價格參照標準是2014年1月1日執行的最新版基準地價，土地出讓標準最高不會高于基準地價上限。”

值得注意的是，按照相關規定，國有建設用地土地需凈地出讓，但出讓的銅光胡同1號國有建設用地卻是毛地。

一位土地部門人士說，如果是普通的招拍掛程序賣地，需要凈地出讓。但如果是原房主和買家先達成購房協議，同時如果買家希望改變房屋原貌，比如重建和改建，就需要購買這塊土地，購地流程會涉及到國土局、市政府、林業局等多個部門。

接近北京市國土資源局的一位不愿具名人士說：“按照國土部規定，應先把這塊土地收儲整理成凈地，再通過上市出讓。但其中存在種種執行的難點，導致最后的妥協結果是：(居民)他們自己定價，不改變土地用途，土地價格不低于基準地價的40%，這是政府內部商量結果，不上升到國家法律法規層面，不具備參考價值。”

向洪宜告訴經濟觀察報記者，這屬于土地法律制定中的遺留問題，其中主要有兩點：一、雖然《憲法》第10條明確了城市的土地屬于國家所有，任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地，但并沒有相關法律法規對此進行細化解釋。其二、盡管國土部規定住宅用地不能通過協議方式出讓，但《土地管理法》并未禁止土地協議出讓這種方式。換言之，這種案例并未違反法律。

胡同房市場

像銅光胡同1號這樣的地塊由個人買走的情況，并非孤例。

2007年劉香成以1978元/平米購得西城區大石作胡同3號西城區大石作胡同3號用地，這是北京市國土資源局官網公布的個人購地第一例。

經濟觀察報記者根據北京市國土資源局官網披露信息的不完全統計，自2007年3月01日劉香成個人購地開始后，大約220名個人采取協議出讓獲得土地，總涉及面積約5萬平米左右，用地性質約90%以居住為主，10%是商業金融用地。而其中，跟銅光胡同1號一樣的胡同房，占到了大多數。

從價格來看，2015年以前，每平米地價均沒有超過5000元/平米，自2016年開始，這種地塊出讓價每平米樓面地價超過萬元，目前王雋樓面單價算是所有個人購地中最貴的一塊。

這些土地到底是怎么獲得的呢?

經濟觀察報記者了解到，這些個人買地業務，常常是通過一些中介的公司來幫忙操作的。李明(化名)是其中一家從事這項業務的公司老板，他從2007年就開始涉入這項業務。據他介紹，其所在公司占到了北京市里相關市場的大頭份額。

李明透露，購地者首先是購房者，但是二環內這類平房所處的位置卻十分稀缺，都非常老舊，所以購房者通常會希望重新改建。但是如果改變現狀，必須購買土地。而由個人來購買毛地，其中的流程非常復雜。“必須找政府申請，走國土局、市政府、國家林業局等很多部門的流程，辦理下來時間是18個月左右，個人一般干不了這個事。”

李明看到了其中的商機，并按照土地出讓金的10%收取服務費。“我們公司是一條龍服務，除了幫助個人獲取地塊，也提供后期改建的設計、建筑、裝修的服務。”

“從居住的角度，這些地方周邊環境并不算佳，停車也非常不方便，并不是很好的住處，但很適合做一件事，就是建私人會所，此外，這種土地是可以允許挖地下室的，地上做會所，地下做酒窖。”李明說。

據悉，李明在2008年到2014年接到了不少私人買地的中介業務，“80%的客戶獲取土地后是建設私人會所”，但由于2014年后，國家出臺了相關政策，對私人會所查的非常嚴格，會所業務變淡也影響了李明的生意。

有趣的是，記者查詢北京國土局官網公開信息，私人購地數在2014年超過10例，2015年是0例。2016年的第一例是李月紅以152萬元購得東城區大菊胡同甲2號現狀城鎮住宅用地。

在李明的觀察中，購買這些市中心胡同土地的人，都是有錢、有品位、有地位，“客戶很少直接和我們見面，保密工作做的挺好的，他們有一個自己的圈子，早就互相認識，誰在哪里有塊土地，誰是搞私人會所，誰想做陶淵明，彼此都很了解。

李明說，經歷2014年、2015年低潮后，最近這類業務又好做了，公司在簽客戶不低于60人。“最近這個圈子又活躍起來，他們炒作的概念，是北京市二環內這種高端會所將合法化。”

在接受記者采訪的過程中，一位女士打電話過來告訴李明，她看中了文昌胡同某地，希望周六面談業務，“她是位美籍華人，”李明說。